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Protection du patrimoine immobilier



Les nouvelles formes de business plan

En l’absence de démarches particulières, l’auto-entrepreneur est responsable des dettes de son entreprise sans limitation, sur ses biens personnels.

Principe d’insaisissabilité des immeubles de l’auto-entrepreneur

Le législateur a décidé d’étendre l’insaisissabilité de la résidence principale de l’auto-entrepreneur à l’ensemble des biens composant son patrimoine immobilier.

La résidence principale de l’entrepreneur avait déjà été protégée par le législateur (voir l’article sur l’insaisissabilité de la résidence principale de l’exploitant et les démarches déclaratives pour en bénéficier). Mais aujourd’hui, ce sont les résidences secondaires, les immeubles de rapport, les garages... qui deviennent insaisissables par les créanciers de l’auto-entrepreneur en cas de défaillance.

Cette mesure était d’autant plus nécessaire que le statut d’auto-entrepreneur s’adapte parfaitement à une activité secondaire exercée par un salarié ou un retraité (qui, contrairement à un jeune créateur d’entreprise, possèdent un patrimoine immobilier).

Mais, contrairement à ce que laissait paraître initialement la LME, l’insaisissabilité du patrimoine immobilier de l’auto-entrepreneur n’est pas automatique, elle nécessite, comme pour tout entrepreneur, une déclaration notariée (pour un coût de 500 euros environ).

Limites de la protection du patrimoine de l’auto-entrepreneur

La protection des agents économiques présente toujours la même limite : si l’on limite les risques pris par un acteur, on augmente ceux des autres acteurs.

En particulier, si un auto-entrepreneur achète un local pour exercer son activité d’auto-entrepreneur, ce local ne pourra pas être saisi par ses créanciers. Ce local fera donc partie de son patrimoine attaché à son activité mais ne devra pas être pris en compte par ses fournisseurs, les établissements financiers... pour évaluer sa capacité d’endettement. Ce local sera donc protégé mais ne pourra plus servir de garantie pour les créanciers de l’auto-entrepreneur. Ces derniers seront donc tentés :
- ou bien de ne pas faire confiance à cet auto-entrepreneur,
- ou bien de lui demander des garanties personnelles qui leur permettront de contourner cette insaisissabilité de son patrimoine immobilier. En effet, il n’est nullement interdit à une banque d’exiger d’un auto-entrepreneur (comme c’est déjà la pratique avec les gérants majoritaires de société dont la responsabilité est limitée à leurs apports) qu’il se porte caution (en engageant ainsi son patrimoine privé) d’un prêt qui lui est accordé pour financer son activité professionnelle.

En conclusion, la protection du patrimoine de l’auto-entrepreneur est une fausse bonne idée. Elle permet surtout, en terme de communication, de convaincre tous les auto-entrepreneurs (les retraités en particulier, qui recherchent un revenu complémentaire sans mettre en péril leur patrimoine) que les risques liés à leur activité seront très limités.
Or c’est la réalité : lorsqu’on exerce légalement une petite activité commerciale à domicile (achats lors de brocantes et ventes par correspondance par exemple), quels sont les risques de faillite une fois les cotisations sociales proportionnelles au chiffre d’affaires ?
Les risques interviennent vraiment passé un certain volume d’affaires qui ne permet plus alors de bénéficier du statut d’auto-entrepreneur.

L’AERL : l’EIRL adaptée aux auto-entrepreneurs

La création de l’AERL vient compléter le statut d’auto-entrepreneur en permettant à ces nouveaux entrepreneurs de mettre à l’écart de leur entreprise leurs biens personnels et de limiter ainsi le risque lié à leur activité d’indépendant.

La création d’une AERL (auto-entreprise à responsabilité limitée) est un moyen pour l’auto-entrepreneur de protéger son patrimoine personnel. En effet, pour créer une AERL, l’AE (l’auto-entrepreneur) doit déclarer, dans une déclaration d’affectation constitutive de l’AERL, les biens nécessaires à son activité. Ces biens affectés à son auto-entreprise seront donc clairement définis et mis à l’écart des autres biens personnels de l’auto-entrepreneur (sa résidence principale, son automobile, son compte en banque personnel...). Or, en cas de faillite, seuls les biens affectés à l’AERL pourront être saisis par ses créanciers professionnels.




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  • 1er juillet 2011, par emmanuelle

    Bonjour,

    Je souhaite m’installer en AE mais les cotisations m’inquiètent. (je ne trouve aucun moyen d’estimer le montant de la CFE, par exemple.) Je suis mariée (sans contrat) et mon mari a hérité il y a peu de notre maison, résidence principale où sera domicilié mon siège social.

    Ce bien peut-il être saisi par l’urssaf, les impôts ou autres ?

    Dans ce cas, le plus simple n’est-il pas de faire un contrat de mariage avec séparation de biens ? Cela protégerait-il les biens de mon époux malgré la domiciliation de mon entreprise ?

    Merci de votre réponse

    • 6 juin 2012

      Pouvez-vous faire faillite ?

      Dans le cadre d’une activité commerciale, le risque existe toujours puisque des achats précédent des ventes (or en l’absence de vente, le stock doit malgré tout être payé).

      A l’inverse, en l’absence de charges fixes, au pire vous ne gagnez rien.

      En revanche, vous pouvez toujours vous assurer de la limitation des droits de vos crénciers professionnels en créant une auto-entreprise puis en optant pour l’AERL (coût pratiquement nul).

  • 14 février 2011, par Caroline

    Bonjour,

    Je souhaite me lancer en tant qu’autoentrepreneur mais voudrais bien comprendre concernant la protection du patrimoine. Je n’ai aucun bien immobilier à mon nom, je loge à titre gratuit dans la maison de mes parents, j’ai juste véhicule et biens mobiliers. Est il utile de voir un notaire pour des biens matériels (véhicules, autres) et la résidence de mes parents n’est pas concerné c est bien ça ? Merci !

    • 6 juin 2012

      Mieux que la déclaration d’insaisissabilité, l’EIRL (AERL pour un auto-entrepreneur) permet de protéger ses biens personnels.

  • 27 septembre 2010, par flomarina

    bonjour,
    en avril 2008, la banque nous a accordé une avance patrimoniale sur notre résidence principale (250 000€) pour le financement d’une SARL ; notre maison n’est toujours pas vendue, la banque nous menace de vendre notre maison qu’elle a hypothéqué 1 mois avant le passage chez le notaire.
    La banque dit qu’elle a prêté à M. et Mme et non à une SARL, alors que les fonds ont été versés directement sur le compte du notaire.
    Quels sont nos droits ? si une personne peut nous conseiller, je la remercie par avance,

    • 27 septembre 2010

      Il faut commencer par contacter votre notaire, c’est une évidence, notamment pour s’assurer de l’évaluation de votre bien (non vendu = peut-être supérieur au prix du marché ?). Ensuite, vous pourrez prendre rendez-vous avec votre banquier.

  • 24 avril 2010, par Troll

    Moi il y a une petite précision que j’aimerais avoir.

    On lit dans deux articles différents :

    1°) Que la résidence principale de l’auto-entrepreneur est insaisissable et les biens secondaires aussi.

    2°) Que l’auto-entrepreneur PEUT RENDRE insaisissable(s) sa résidence ou ses bien secondaires...

    Alors j’aimerais un éclaircissement : est-ce automatique ou faut-il faire la démarche ? Si oui, n’importe quand ?

    Merci d’avance :)

    • 6 juin 2012

      C’est une excellent question, je n’ai pas la réponse et je vais effectuer de mon côté quelques recherches. Hervé Novelli a toujours avancé cette protection du patrimoine de l’AE, mais les entrepreneurs individuels "classiques" doivent faire rédiger un acte notarié pour obtenir cette protection. Aussi, la même procédure devrait être suivie par les AE.

      En 2011 en revanche, tout AE pourra créer une EIRL et limiter ainsi son patrimoine engagé dans son activité.

  • 18 mars 2010, par franck

    Bonjours, je suis auto entrepreneur. Ma conjointe est propriétaire et suis logé gratuitement. j’ai mis mon siège social a cette adresse.Est ce que son patrimoine est en danger ou saisissable ? si oui comment faire pour y remédier. Merci d’avance

    • 6 juin 2012

      Non, vous ne pouvez pas mettre en danger un patrimoine qui ne vous appartient pas. Si vous êtes aussi inquiète de la protection de votre patrimoine privé, sachez qu’il est possible de protéger son patrimoine immobilier par une déclaration notariée d’insaisissabilité et qu’en 2011 l’EIRL permettre à tout entrepreneur individuel d’affecter une partie seulement de son patrimoine à son activité (protégeant ainsi l’autre partie de son patrimoine de ses créanciers professionnels).

  • 28 septembre 2009, par alexandre

    bonjour a Tous ,

    Actuellement en EI depuis 5ans(en maçonnerie)j’ai malheureusement acquis des dettes et des impayés dont je n’arrive plus a m’en sortir.Je souhaite fermer mon activitée et revenir salarié pendant 2 a 3 ans,mais le problème est que j ’ai 80% de part dans une sci (qui est mon logement aussi)et 20%ma conjointe(on est pas mariée ni autre).Cela me fait peur car on ma dit qu’ils pouvaient venir prendre mes parts ?Est ce que une personne pourrait me renseigner svp,d’avance je vous remercie.A savoir que je souhaite régler mes dettes mais en mensualité des que j’aurais repris un boulot.Merci

    Cordialement Alexandre.

  • 24 mai 2009, par coco74

    Bonjour,

    Il y a qque chose que je ne saisis pas dans la protection du patrimoine immobilier de l’auto entrepreneur :
    - vous dites que l’AE peut mettre à l’abri son patrimoine immo tant qu’il n’est pas affecté à son activité professionnelle
    - ensuite vous dites que la banque ne pourra pas prendre de garantie sur le bien si l’AE achète un local pour son activité professionnelle : pourtant il s’agit d’1 bien à usage professionnel ??? la banque ne pourra pas hypothéquer ce local si elle le finance ?

    Merci de m’éclairer.

    • 24 mai 2009

      C’est vrai que cela porte à confusion.
      Un auto-entrepreneur peut effectivement effectuer des démarches pour protéger ses biens immobiliers privés. Maintenant, s’il achète un local commercial, une banque pourra demander des garanties sur ce bien pour accorder un prêt professionnel à l’auto-entrepreneur. Mais dans ce cas, l’auto-entrepreneur accordera une garantie personnelle. Il s’agissait de marquer une opposition avec l’acquisition d’un local commercial par une SARL : ce bien, à l’actif de la société, serait une garantie pour la banque qui n’aurait pas alors à demander de garantie professionnelle.

      En résumé, pour les auto-entrepreneurs comme pour les sociétés à faible capital, lorsque l’on demande un emprunt, il faut apporter des garanties privées et dans ce cas, la protection du patrimoine des associés n’existe plus.

  • 3 mars 2009, par fauchart

    actuellement artisant independant je rencontre un probleme avec un client et un devis en cours
    un expert va etre nomme pour evaluer les travaux deja executes et je vais connaitre si je dois rembourser une partie de l argent recu ou non et je n ai pas d avance sur mon compte
    n ayant pas fait d insaisissabilite de ma rp dois je le faire pour ne pas risquer une telle perte si je ne suis pas en mesure de payer ?
    merci d avance

  • 5 février 2009, par chayan

    Bonjour,

    Dans quel cas peut-on nous saisir les biens ?

    Avez vous des exemples ?

    • 13 février 2009

      En cas de faillite, lorsque les actifs de l’entreprise ou la société ne permet pas de rembourser les dettes sociales. Cependant :
      - les biens immobiliers de l’auto-entrepreneur peuvent être mis à l’abri dune saisie, de même que la résidence principale de l’entrepreneur individuel,
      - en société (EURL, SARL) la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Leur patrimoine personnel (celui du gérant en particulier) ne pourra donc être saisie qu’en cas de faute de gestion.

  • 6 janvier 2009, par Chayan

    Bonjour,

    Si j’exerce mon activité dans ma cave de mon appartement.
    Si je fais la gestion dans cet appartement.

    - Quoi devient saisissable ?

    Et si je fais tous dans ma cave (créations + gestions), est ce que mon appartement devient saisissable ?

    Merci

    • 7 janvier 2009

      Votre cave et votre appartement sont dans tous les cas insaisissables. Mais avez-vous le droit d’exercer une activité dans votre cave (si en copropriété, certainement pas).

    • 12 janvier 2009

      Bonjour,

      C’est pourtant ma cave dont je paye des charges dessus d’ailleurs, pourquoi on me limiterais encore à cela ? Surtout sans bruit, sans odeur et sans passage ?

    • 25 janvier 2009

      Si ma cave ne convient pas, d’ailleurs je ne sais pour quelles raisons concretes.

      Puis-je effectuer mes créations chez des parents ou amis ?
      Sans que leurs biens et les miens soient saisissables ?

  • 5 janvier 2009, par sheeva

    bonsoir,
    je souhaite savoir quel est niveau maximal protégé y compris la résidence principale. Quelles sont donc les niveaux de valeurs ... un 2 pièces et un château c’est la même chose ?
    merci pour votre réponse

    • 5 janvier 2009

      Un 2 pièces ou un château, c’est effectivement la même chose selon cette loi (et pas pour le calcul de l’ISF !).

    • 31 juillet 2009

      Faux, l’autoentrepreneur n’est pa sprotégé, et fiscalement ISF et autre, un chateau et un T2 n’est pas pareil du tout.

      Pierre FAUCHART
      Expert comptable

    • 29 septembre 2009

      Je disais effectivement qu’un chateau ou un T2 étaient bien différents au regard de l’ISF mais pas au regard de la loi de modernisation de l’économie qui utilisait le terme de résidence principale.

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