Ne pas se tromper, déterminer les bons critères pour choisir son emplacement... tout cela est tellement important qu’on oublie presque l’essentiel : le commerce et les conditions de reprise qui lui sont attachées via le contrat d’acquisition.
Un fonds de commerce est composé de plusieurs éléments corporels et incorporels : la clientèle, le droite au bail, le nom commercial, l’enseigne, le matériel, les marchandises, les licences d’exploitation... Ce qui ne fait pas partie du fonds de commerce, ce sont les créances, les dettes et l’immeuble.

Une acquisition dans les règles

Pour protéger aussi bien le vendeur que l’acquéreur et les créanciers, la cession d’un fonds de commerce obéit à des règles précises sur le plan juridique.

La rédaction du compromis de vente, d’abord, est souvent réalisée par un notaire, tout comme l’est l’acte de cession qui suit afin d’être tout à fait formel. Car cet acte, comme le compromis, doit comprendre un certain nombre d’indications :
– le nom du précédent vendeur,
– sa date d’acquisition,
– le prix de vente,
– l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds,
– les chiffres d’affaires et résultats d’exploitation réalisés durant les trois derniers exercices,
– le contrat de bail, sa date et le nom du bailleur.
L’omission de l’une de ces données peut entraîner la nullité de l’acte.

Le paiement du fonds de commerce peut se faire au comptant ou pas. Afin de protéger les créanciers, le prix est versé à un séquestre, qui ne remettra la somme qu’après un certain délai d’opposition des créanciers ou du fisc.

L’atout du bail

Des vérifications s’imposent aussi concernant le matériel : le respect des normes d’hygiène et de sécurité, le bon fonctionnement et le statut de propriété car des machines peuvent être présentes dans l’entreprise au titre du leasing.

D’autres critères sont fondamentaux, tel l’emplacement du local, qui justifie le prix du mètre carré. L’appel à un architecte, pour procéder à l’examen des lieux, est aussi indispensable que la présence du notaire. Il pourra détecter la présence éventuelle d’amiante, évaluer l’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite, la nécessité de travaux, les coûts à prévoir...

Le bail constitue cependant l’élément essentiel du fonds de commerce. Sa durée doit être au minimum de neuf ans, assortie à son terme d’un droit au renouvellement pour le locataire ou, à défaut, d’une indemnité d’éviction. Le montant du loyer et son indexation doivent être connus, tout comme doit être fixée la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

Cas de travaux prévus dans le local

Si des travaux sont prévus, une autorisation de la copropriété, comme des propriétaires de murs, peut être nécessaire par exemple pour installer une climatisation dans la cour de l’immeuble. Il faut savoir que les propriétaires sont réticents dès que les modifications sont susceptibles d’engendrer des nuisances sonores ou olfactives. Dans certains cas, il faudra obtenir un permis de construire. Souvent le bail ne met à la charge du propriétaire que le gros œuvre. Résultat, le locataire doit assumer toutes les autres réparations.

Enfin, si le local est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, une déclaration préalable (Cerfa n°136644*01)doit être faite au maire de la commune qui dispose d’un droit de préemption. Tous ces points peuvent repousser le démarrage d’une activité et engendrer des difficultés financières.

Des perspectives d’avenir

On estime que pour assurer la visibilité d’un commerce, le montant global de loyer ne doit pas dépasser 8% du chiffre d’affaires.

Mais pour autant, les perspectives d’avenir demeurent la clé d’une juste évaluation. Comme pour beaucoup d’autres achats, il est intéressant de savoir réellement pour quelles raisons la personne vend son fonds de commerce et si la clientèle est surtout attachée au commerçant ou plutôt à la boutique et à son emplacement. A cet égard, une enquête auprès des autres commerçants ou voisins sera toujours utile.

Les évolutions à venir du quartier jouent également pour beaucoup : l’ouverture d’une nouvelle zone commerciale, la création ou la suppression de places de stationnement peuvent changer la donne. Le déménagement d’une entreprise importante dont les salariés sont clients du commerce visé et une longue période de travaux de voirie seront, quant à eux, fatals.

L’activité avant tout

Arrivé à ce stade, on peut ne plus savoir à quel saint se vouer, d’autant que la méthode la plus utilisée en définitive repose sur un coefficient du chiffre d’affaires qui varie en fonction de la profession. Ces barèmes donnent une indication et doivent être affinés en fonction des transactions faites récemment dans le même secteur pour la même activité.

Ce qui compte le plus, c’est le repreneur : ses objectifs sont primordiaux. Ce sont eux qui vont déterminer l’importance des éléments à considérer dans l’achat. S’il s’agit de poursuivre l’activité, alors ce sont la clientèle, l’enseigne et le matériel qui comptent. En revanche, l’achat du fonds de commerce justifié par la seule volonté d’intégrer un quartier précis mettra le droit au bail au premier plan. D’ailleurs l’activité doit être désignée dans le bail, à charge pour le locataire de la respecter et de s’y conformer. En cas d’incertitude et de doutes, mieux vaut donc privilégier les baux tous commerces.